한남3구역, 이주 이후 달라진 계획과 착공 조건

한남3구역은 용산구 한남동 686번지 일대의 재개발이다. 한남뉴타운 안에서도 별개의 사업으로, 2009년 촉진계획 결정과 2012년 조합설립, 2019년 사업시행인가를 거쳤다. 2020년 현대건설을 시공사로 선정했고 2023년 6월 관리처분인가를 받았다.^[4][5][6]

관리처분 전에는 상가 배분을 둘러싼 분쟁도 있었다. 2023년 2월 일부 상가 관련 총회 결의의 효력을 정지했다는 보도가 나왔고, 6월에는 가처분 취소와 신청 기각 소식이 이어졌다. 그 뒤 사업은 관리처분인가로 진행했지만 후속 본안 소송과 전체 분쟁의 결론은 현재 자료로 알기 어렵다.^[7][8][5]

용산구의회에서 구청은 2023년 10월 이주를 시작했다고 설명했다. 2025년 7월에는 조합이 조합원 전원의 이주 완료를 발표했다는 보도가 나왔다. 정보몽땅 추진경과의 이주 개시일은 구의회 설명과 달라 정확한 기산일에는 자료 차이가 남아 있다.^[9][1][5]

2025년 5월 촉진계획 변경 고시는 총세대수를 5,816세대에서 5,970세대로 바꿨다. 임대주택도 876세대에서 1,020세대로 늘었다. 따라서 총세대수 증가분을 모두 일반분양 수입 증가로 계산해서는 안 된다. 고시의 일반주택 4,950세대 역시 일반분양 물량과는 다른 구분이다.^[6]

2026년 9월 서울시 발표는 123개 주동·최고 21층·5,970세대 계획을 제시했다. 후속 조건 반영과 인가 과정에서 조정될 수 있는 계획이다. 공급 규모뿐 아니라 조합원 배정, 일반분양 물량·가격과 임대주택 매매조건이 나와야 수입 구조를 판단할 수 있다.^[2][6]

9월 15일 통합심의는 조건부 보고 의결로 끝났다. 서울시는 다음 날 해체공사 공정률을 99%로 설명하고 연내 해체 마무리와 본공사 착공 계획을 밝혔다. 과도한 옹벽을 줄이는 보완도 주문했다. 이 수치는 발표 당시 해체 진행률이지, 현재 본공사 공정률이 아니다.^[2]

본공사에는 도로와 부지 정지 등 기반시설 작업도 연결된다. 서울시는 도로공사의 연내 착수와 사업시행계획 변경 인가를 병행할 계획이라고 설명했다. 조합은 기반시설 공사 업체 입찰을 재공고했다. 이후 일부 3차구간의 해체 완료 신고 자료가 등록됐지만 구역 전체 해체 완료와 실제 본공사 착수는 아직 별도 자료가 필요하다.^[2][3][10]

2025년 고시의 총비용 추정액은 약 4조 4,162억원, 추정비례율은 100.376%다. 비례율은 사업 수입에서 비용을 뺀 금액을 종전자산 평가액과 비교하는 값으로 투자 수익률이 아니다. 이 수치도 당시 추정이므로 현재 공사비·최종 정산과 구분해야 한다.^[6]

기반시설 공사와 커뮤니티 특화설계 업체 선정이 별도로 진행되는 만큼 비용을 비교할 때 각 계약의 범위와 부담 주체를 살펴볼 필요가 있다. 10월 공개 목록에는 3분기 자금수지와 9월 입출금 보고서가 올라왔지만 금액·채무·잔액은 아직 알 수 없다. 최신 도급계약과 자금수지, 변경 관리처분의 개인별 부담 안내가 다음 판단에 필요한 자료다.^{[3][11][10][6]}